| Дом для бизнеса
О стремительно развивающемся рынке офисной недвижимости в Киеве знают все горожане вне зависимости от степени своей причастности к нему. Ближе всего с немалым количеством проблем в этой сфере знакомы застройщики и арендаторы, каждому из которых есть на что пожаловаться. Эксперты, ссылаясь на практику и статистику, не склонны оптимизировать ситуацию, хотя и отмечают, что постепенно на рынке профессиональных офисных площадей в Киеве происходит улучшение
Ситуация в развитии
Сегодня общая площадь бизнес-центров Киева составляет, по разным оценкам, от 550 тыс. до 600 тыс. кв. м, которые распределены примерно по сотне зданий. В целом же, по подсчетам инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions, общая площадь помещений, используемых в столице под офисы, составляет порядка 4,5 млн – 5 млн кв. м, таким образом, на профессиональные офисные помещения приходится лишь 10-13% рынка. Тем не менее, этих площадей катастрофически не хватает, как не хватает даже непрофессиональных офисных помещений. По оценкам генерального директора компании VOK Development Игоря Цаленчука, потребность только центральной части города в профессиональной офисной недвижимости оценивается на уровне 650 тыс. кв. м (с ежегодным увеличением на 7-8%) при наличии всего 340 тыс. кв. м.
Востребованными являются бизнес-центры всех классов, хотя с самими классами нередко возникают конфузы. Несмотря на принятую в Украине классификацию, разработанную Комитетом по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине и Форумом недвижимости Киева, однозначного мнения по поводу отнесения того или иного бизнес-центра к определенному классу нет. Впрочем, как нет и единодушия в вопросе соотношения бизнес-площадей разных классов. Например, к классу А в компании VOK Development относят 17% всех площадей (95 тыс. кв. м), выделяя при этом 11 высококлассных объектов.
В компаниях Astera и Global Solutions эта цифра составляет 12%. Ник Коттон , управляющий директор DTZ в Украине, говорит, что, в сущности, пока в Украине не создан проект, отвечающий классу А по всем критериям. На сегодняшний момент все отечественные офисные проекты, заявленные как класс А, в действительности относятся к классу В. Более схожи данные по офисным площадям класса В, которые составляют 75-80% (около 355 тыс. кв. м). Оставшееся приходится на класс С общей площадью в 100 тыс. кв. м.
Несмотря на то, что класс В представлен на рынке наиболее широко, именно он является самым востребованным, хотя отдельные источники называют наиболее необходимыми офисные здания классов А и В, другие – В и С. Также много непрофессиональных офисных помещений используются арендаторами в силу того, что просто не нашлось подходящего варианта в бизнес-центре.
В целом 2006 год для рынка офисной недвижимости Киева был довольно удачным, несмотря на то, что не все заявленные объекты были введены в эксплуатацию. По данным Игоря Цаленчука, за год было открыто несколько новых офисных центров общей площадью около 60 тыс. кв. м. Во второй половине 2006 года на киевский рынок аренды были выведены такие весомые офисные проекты, как «Айсберг» (ул. Жилянская, офисная площадь 25 тыс. кв. м), «Ренессанс» (ул. Воровского, 14,5 тыс. кв. м), Horizon Park (ул. Н. Гринченко, 14,5 тыс. кв. м). К вводу в эксплуатацию в 2007-2010 гг. заявлено еще более 900 тыс. кв. м офисных площадей, среди которых 580 тыс. кв. м класса А, 170 тыс. кв. м класса В и 150 тыс. кв. м класса В+. А вот класс С в перспективных проектах не представлен.
Руководитель отдела представления интересов арендатора и арендодателя компании Deol Partners Оксана Литвинцева предполагает, что фаза активного роста рынка офисной недвижимости продолжится до 2008-2010 гг. «За это время возрастет роль качественных показателей новых бизнес-центров, что станет их главным конкурентным преимуществом. Быстрое развитие рынка и ужесточение конкуренции между офисными центрами приведет к постепенному понижению «классности» существующих объектов, а также к редевелопменту крупных промышленных зон», – считает эксперт. Наиболее значительными из существующих на сегодня бизнес-центров класса А она считает первую и вторую очереди бизнес-центра «Леонардо», «Парус», «Айсберг», среди заявленных проектов готова выделить «Торонто-Киев».
О развитии рынка рассуждает также заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Виталий Бойко . «На конец 2006 года было известно о планах строительства примерно 100 новых бизнес-центров площадью около 2 млн. кв. м. В 2007-2008 гг., судя по заявленным проектам, может быть введено порядка 376 тыс. кв. м, что превысит существующий объем в 1,5 раза. Потенциал развития Киева на 2010 год оценивается на уровне не ниже 2,3 млн. кв. м», – комментирует он положение дел.
По наблюдениям аналитика международной консалтинговой компании Knight Frank Ольги Юдиной, крупные отечественные и иностранные компании все чаще предпочитают самостоятельно возводить офисные здания, а не прибегать к услугам бизнес-центров профессионального типа, которые на сегодняшний день переполнены. В связи с этим ряд инвесторов заявил о больших планах относительно строительства новых объектов в Киеве.
Квадратные цены
После нехватки площадей вторым по болезненности остается вопрос арендных ставок. Причем первое как раз влечет за собой второе. Несмотря на довольно активное строительство, площадей не хватает. По статистике, приведенной «Украинской Торговой Гильдией», за 2005 год базовые арендные ставки увеличились примерно на 60%, а на начало 2006 года средняя базовая арендная ставка находилась на уровне $ 37,5 за кв. м в месяц. «В течение 2006 года ставки продолжали расти, поэтому средняя цена на помещения в бизнес-центрах, которые сдавались в аренду в 2006 году, составила $ 49,5, что на 30% выше по сравнению с началом года», – приводит цифры Виталий Бойко.
По данным компании VOK Development, в 2005 году арендные ставки на непрофессиональные офисные помещения в столице возросли (по сравнению с декабрем 2004 года) на 15-25%, на офисные «квадраты» класса А – на 29%, а классов В и С – на 8 и 6% соответственно. «В 2006 году в Киеве наблюдался рост арендных ставок на офисные помещения на 15-25%. Сегодня стоимость аренды офисных помещений в профессиональных бизнес-центрах класса А составляет $ 38-65 за кв. м, В+ – $ 30-50 за кв. м, В – $ 28-40 за кв. м, С – $ 10-25 за кв. м», – делится данными Игорь Цаленчук.
Арендные ставки по свободным площадям некоторых бизнес-центров Киева *:
Название БЦ Адрес Класс Арендная ставка, $/мес. (с НДС и операционными расходами)
«Парус»
(«Эльсбург Плаза») Леси Украинки бул., 2 (Мечникова, 2) А 67
«Леонардо» Б. Хмельницкого, 17/52 А 60
«Айсберг» Жилянская, 73-79 А 50 – 55
«Подол Плаза» Г. Сковороды, 19 А 60
«Ильинский» Ильинская, 8 В+ 60 – 65
«FIM-центр» Линейная, 17 В 37
«Ренессанс» Воровского, 24 В 40
«Форум Бизнес Сити» Н. Пимоненко, 13 В 46
«Ирва» Радищева, 10/14 В 33
«Стенд» Васильковская, 14 С 38
* Источник: VOK Development
Причинами активного роста цен на аренду офисов эксперты единодушно считают нехватку площадей, в то время как запросы потребителей увеличиваются. В частности, это происходит за счет развивающихся украинских компаний, которые периодически нуждаются в повышении «классности» своего офиса, и за счет иностранных компаний и их представительств, которые изначально нацелены на размещение в высококлассных помещениях.
«Имеющиеся у нас бизнес-центры класса А с соответствующими сегодняшнему спросу параметрами уже давно заполнены. Это позволяет лидерам рынка увеличивать ставки и проводить различные мероприятия, подобные торгам, конкурсам, очередям на профессиональные офисные помещения. Сложившаяся ситуация вынуждает участников рынка искать другие варианты организации офисов», – объясняет Ольга Юдина. Кроме арендной платы арендаторы вынуждены оплачивать эксплуатационные расходы, которые также постоянно увеличиваются. Сегодня такие платежи составляют в среднем $ 3-6 за кв. м в зависимости от класса здания, хотя некоторое время назад цены были на доллар-два меньше.
Сложившиеся на киевском рынке профессиональных офисных площадей цены на аренду эксперты считают высокими даже по сравнению с европейскими, хотя в целом Киев находится в средней ценовой категории. А вот по Украине столица является абсолютным лидером – по сравнению с крупными городами Киев дороже примерно на треть.
Перспективы снижения цен в ближайшем будущем не предвидится. Такая ситуация складывается из-за нехватки не только существующих площадей, но даже вводимых в эксплуатацию. По самым оптимистичным прогнозам насыщение этого рынка произойдет года через три при условии, что будут введены в эксплуатацию все заявленные объекты и сформируется стабильное предложение во всех сегментах рынка офисной недвижимости. Лишь тогда арендные ставки могут замедлить темпы роста или даже немного упасть.
Менее радужно видит ситуацию генеральный директор компании Global Solutions Сергей Тумасов . «Мы ожидаем дальнейшего роста арендных ставок на протяжении последующих 5-6 лет. Только при ежегодном вводе в эксплуатацию порядка 300 тыс. – 400 тыс. кв. м офисных площадей станет возможным изменение возрастающего тренда арендных ставок на убывающий, который продлится последующие 10 лет. Если сроки ввода в эксплуатацию заявленных на нынешний момент проектов не будут соблюдаться, дисбаланс спроса и предложения на рынке возрастет, что приведет к значительному росту цен на аренду», – прогнозирует он развитие ситуации.
Сдерживающим фактором роста арендных ставок может послужить, по словам Игоря Цаленчука, лишь «огромное предложение новых профессиональных офисных помещений». Либо, как считает Сергей Тумасов, достижение так называемой ставки отбоя, то есть цены, которая заставит арендаторов понизить классность арендуемого офиса и подыскать себе помещение попроще. Хотя сегодня арендаторы стараются выбирать хорошие офисы в престижных районах.
Кроме упомянутых факторов, на цену квадратного метра офисной недвижимости влияют также класс бизнес-центра, его месторасположение, транспортная доступность, площадь помещения, наличие парковок, отделка, окружение, вид из окна. Каждая из этих составляющих способна значительно повысить стоимость аренды. Например, в Ц ентральном деловом районе Киева аренда на 35-40% выше, чем в соседних.
Проблемы рынка
Одна из главных причин дороговизны офисных площадей – несоответствие заявляемых и реальных объемов и сроков сдачи в эксплуатацию бизнес-центров. Причем, как считает Сергей Тумасов, срыв сроков ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, наряду с превышением сметы строительства, являются типичными проблемами всей отрасли. В то же время, в одном из докладов на мировой выставке недвижимости МИПИМ, которая прошла в марте 2006 года в Каннах, было отмечено, что данная проблема является насущной и на более развитых, чем украинский, рынках.
Прогнозы экспертов относительно появления новых офисных площадей постоянно претерпевают изменения в связи с перенесением заявленных сроков на год-два. Так, на более поздний срок переносится сдача в эксплуатацию бизнес-центров «Эспланада», «Троицкий» и «Лыбидь Плаза». Тем не менее, Ник Коттон считает, что в 2007-2008 годах ситуация с соблюдением сроков сдачи офисных центров в эксплуатацию значительно улучшится, поскольку уже в 2006 году многими девелоперами были сделаны шаги в направлении повышения уровня своего профессионализма и устранения проблем, негативно влияющих на сроки сдачи объектов.
Основной причиной таких задержек Ольга Юдина считает сложности с выделением земли, переоценку собственниками финансовых возможностей и внешнеэкономические обстоятельства. Кроме этих основных проблем она добавляет и другие: отсутствие земельных участков в столице, смены власти, конфликты с противниками строек, законодательные преграды, бюрократизм чиновников.
О проблемах с финансированием и непрофессионализме менеджмента говорит и Игорь Цаленчук, который ставит их в один ряд с привычными земельно-бюрократическими трудностями. По мнению большинства экспертов, именно неумение профессионально управлять комплексными объектами вроде бизнес-центров весьма способствует обострению ситуации на рынке. Сегодня многие владельцы крупных объектов коммерческой недвижимости, кстати, не только офисного назначения, пытаются управлять ею самостоятельно. При этом зачастую необходимых для такой масштабной работы знаний и навыков у них нет. Нередко комплекс покупают на стадии закладки фундамента с целью заработать на объекте значительные суммы, но в результате нехватки знаний дело проваливают и продают объект другому собственнику, иногда такому же непрофессионалу. В таких случаях сдача объекта в эксплуатацию затягивается не только из-за неправильного управления, но и из-за проволочек, связанных с изменением права собственности и индивидуальным видением дела каждым покупателем. Вполне вероятно, что владельцев бизнес-центров сдерживает не только уверенность в своих силах и нежелание делиться прибылью с управляющей компанией, но и некоторое недоверие к ним. Кроме того, в Украине пока что недостаточно компаний, созданных именно для управления чужими объектами недвижимости. Преимущественно это представительства крупных международных игроков вроде DTZ, Colliers International или M+W Zander. Тем не менее, в последнее время все больше владельцев крупных объектов недвижимости решаются передать управление своей собственностью в руки профессионалов. У Ника Коттона существует четкое представление о правильном подходе к управлению бизнес-центрами. Так, он считает, что зданиями управляют неграмотно, если нет стандартизированных условий аренды, плохо организовано техническое обслуживание и ежедневные услуги и если высокая запрашиваемая цена не соответствует уровню предлагаемых услуг, что пока довольно характерно для Украины. В качестве примера объектов с хорошим управлением эксперт приводит те, которыми управляет компания DTZ, включая все здания портфеля компании Gooioord B.V., а также бизнес-центр «Подол Плаза». Среди действующих объектов офисной недвижимости удачными в плане соответствия классу и качеству управления Игорь Цаленчук считает следующие: класс А – «Леонардо», «Доминант», «Миллениум», «Подол Плаза»; класс В+ – Horizon Office Towers, «Крещатик Плаза», «Артем Бизнес Центр»; класс В – «Форум Парк Плаза». Среди строящихся и проектируемых бизнес-центров эксперт выделяет ОТЦ «Эспланада» (класс А, общая площадь 125 тыс. кв. м, офисная – 85 тыс. кв. м, ввод в эксплуатацию – 2008 год), «Парус» (класс А, общая площадь 75 тыс. кв. м, коммерческая – 45 тыс. кв. м, сдача в 2007 году), бизнес-центр по ул. Январского Восстания, 11 (класс А, площадь 22 тыс. кв. м, ввод в эксплуатацию в 2008 году). Среди крупных проектов, выведенных на рынок в 2006 году, Ник Коттон выделяет бизнес-центры «Ренессанс» по ул. Воровского, «Айсберг» по ул. Жилянской и первую очередь комплекса Horizon Park по ул. Н. Гринченко. Но с мнением гендиректора VOK Development наверняка согласятся не все. Камнем преткновения, прежде всего, выступит распределение зданий по классам. Например, до сих пор не все игроки рынка готовы признать бизнес-центр «Леонардо» принадлежащим к классу А, аргументируя это тем, что здание является результатом реконструкции гостиницы «Театральная», хотя на самом деле гостиница была снесена полностью. Поэтому в компании Deol Partners, управляющей этим комплексом, на такие заявления обижаются и категорически их отрицают.
Охотники за площадями
Все больше компаний, независимо от рода своей деятельности, стремятся обустроить офис в одном из престижных деловых центров, в связи с чем на рынке происходит постоянная циркуляция арендаторов. Как только у компании появляется финансовая возможность улучшить класс офиса, ею спешат воспользоваться.
До сих пор на рынке офисных площадей класса А «правят бал» иностранные компании либо их представительства, для которых класс здания важен как показатель высокого уровня фирмы, для поддержания своего имиджа. Хотя в последнее время все чаще конкуренцию им составляют крупные отечественные компании, начинающие осознавать, что внешние атрибуты так же важны, как и успешный бизнес.
Компании среднего уровня, которые не могут себе позволить слишком дорогую аренду, но желают приобщиться к бизнес-элите, подыскивают себе помещения в бизнес-центрах классов В и С, расположенных вне Ц ентрального делового района. Многие мелкие фирмы вынуждены довольствоваться переоборудованными под офисы админзданиями, квартирами или первыми этажами жилых домов.
В результате активного желания различных компаний арендовать профессиональную офисную недвижимость, заполняемость бизнес-центров всех классов вплотную приближается к 100%. На фоне европейских цифр наши выглядят неприлично высокими, ведь на Западе вполне нормальным считается 85-90%-ная заполняемость. Если же цифры выше, то такой рынок характеризуют как рынок арендодателя, где условия диктует собственник площадей.
Самыми востребованными и заполненными все эксперты считают бизнес-центры класса А. Если еще на протяжении 2006 года назывались данные о 95-98% арендованных в них площадей, то сейчас речь идет исключительно о 100%. Активно участвуют в образовании таких данных компании IMA Group, TACO, Panasonic, Sony, Samsung, Baker & McKenzie, Da Vinci, Nafta-Service Ukr. Marsh, East-West, Philip Morris, Intel, «Украинские национальные лотереи» и др.
Немного ниже, около 96-98%, заполняемость в бизнес-центрах класса В, хотя и здесь бывают случаи полной аренды площадей. По данным компании Astera, в имеющихся на рынке профессиональных офисных помещениях 60% занимают западные фирмы, а оставшиеся 40% разделяют между собой российские и украинские. «Наиболее часто свои офисы размещают в таких бизнес-центрах международные компании, имеющие представительство в Киеве, и украинские или совместные фирмы, стремящееся повысить свой имидж новым уровнем комфорта, оснащенности и респектабельности. Среди арендаторов бизнес-центров класса В и В+ такие компании, как Mary Key, Adidas, Robert Bosch, Renault, Yamanochi, BBC, VISA, PepsiCo, Whirpool, Nokia, Interpipe, Kimberly Clark, Ratiopharm, Maersk, Golden Telecom, Ernst&Young, Telenor, BBH («Славутич»), Посольства США и Великобритании и другие», – поясняет Ольга Юдина.
Наименее востребованными являются офисы категории С, где арендуют площади как раз по европейским меркам – от 85 до 95%. В них находятся компании OST-WEST Exspress, «Абсолют-Холдинг», IVECO, Kodak, Thomson, «Нафтогаз Украина», различные рекламные агентства, редакции газет и журналов.
Характерно, что новые бизнес-центры сдаются в эксплуатацию уже почти заполненными арендаторами. Например, в таких проектах как «Леонардо» и Seven Hills свободных помещений к концу 2005 года практически не оставалось, хотя заселяться в них арендаторы начали в начале 2006 года.
Проблема нехватки площадей состоит не только в их занятости, но и в отсутствии вакантных офисов нужной площади. Так, по данным компании Astera, наибольшим спросом в бизнес-центрах класса А и В пользуются площади до 100 кв. м и 400- 600 кв. м . В результате расширения существующих и появления новых компаний, устойчивым остается спрос на аренду больших офисов по 800- 1500 кв. м , хотя арендаторов таких площадей немного, а украинским компаниям будет выгоднее купить, чем арендовать помещение такого размера. Кстати, отдельные компании действительно покупают себе офисы, а не арендуют их. Но такую роскошь могут позволить далеко не все, да и бизнес-площади не всегда продаются. Стоимость кв. м офисной недвижимости сегодня составляет до $ 5 тыс. в центре и до $ 3 тыс. за пределами Ц ентрального делового района.
По наблюдениям компании Deol Partners, наиболее популярными на офисном рынке Киева являются помещения площадью 40- 100 кв. м и 150- 300 кв. м . В некоторых новых бизнес-центрах класса А собственники стали устанавливать минимальную арендуемую офисную площадь.
Вместе с ценами на аренду растут и запросы клиентов. Так, сегодня довольно высоки требования к месторасположению и отделке офисного помещения, наличию инфраструктуры и т. д. Важно, чтобы площадь офиса свободно поддавалась перепланировке, а в самом здании было достаточно телефонных и выделенных Интернет-линий. Лифты, системы кондиционирования и охраны также должны соответствовать высоким стандартам. И, конечно, в любом современном здании оборудуются конференц-залы и помещения для переговоров.
Один из важнейших моментов – наличие достаточного количества парковочных мест, что является актуальной проблемой для многих бизнес-центров. «Согласно классификации Американской торговой палаты, индекс паркомест должен составлять 0,7–1,2 на 100 кв. м арендуемой площади, а существующие киевские бизнес-центры этим критериям, в основном, не соответствуют. Лишь немногие их тех, которые будут введены в эксплуатацию в 2007 году (например, «Парус» и «Айсберг»), отвечают требованиям», – без особого оптимизма отмечает Оксана Литвинцева. При этом ежемесячная арендная плата за паркоместо в центральных районах, по данным компании Deol Partners, составляет $ 250-300 для крытого охраняемого паркинга в центре и снижается до $ 100 на окраине.
Характерной тенденцией последнего времени становится освоение застройщиками территорий вне Ц ентрального делового района. Все чаще можно встретить действующие и строящиеся бизнес-центры в Оболонском, Соломенском, Дарницком районах. Такое развитие событий вполне логично, исходя из ограниченного количества пространства в центре. А на новых площадях собственники бизнес-центров, арендаторы и их клиенты получают большую свободу действий ввиду отсутствия пробок и заторов, да и за аренду нужно будет платить меньше. Тем не менее, спрос на офисные площади в центре города не упадет никогда, ведь каждая компания стремится развиваться и повышать свой уровень, самым ярким показателем которого всегда является возможность размещаться в офисе с видом на Оперный театр или Бессарабку.
|
